Cómo vender una casa antigua y comprar una casa nueva

shutterstock_1456995395(FILEminimizer)

¿Quieres cambiar de casa? Este proceso es bastante abrumador. Te indicamos las claves administrativas y posibilidades que tienes.

Vender una casa financiada y comprar una casa nueva: ¿Cómo funciona?

Existen 4 soluciones para comprar una propiedad antes de vender la casa antigua:

  1. Pago inicial por parte del comprador.
  2. Financiación provisional.
  3. Préstamo variable.
  4. Intercambio de propiedades.

En las siguientes secciones te explicaremos cómo puedes evitar elevados costes adicionales y qué solución provisional merece la pena y cuándo.

Solución 1: depósito por parte del comprador

Un préstamo inmobiliario es un préstamo utilizado para financiar la compra, construcción o renovación de una propiedad. El prestatario normalmente devuelve el dinero prestado a la entidad de crédito en cuotas iguales más intereses. Un préstamo inmobiliario está reservado. Esto significa que el préstamo sólo podrá utilizarse para financiar el proyecto inmobiliario. El banco exige prueba de ello.

Habéis llegado a un acuerdo con el comprador de vuestra vivienda y tenéis una buena relación entre vosotros. Luego pregúntales si estarían dispuestos a hacer un pago inicial por su futura casa sin mudarse de inmediato. Esto significa que podrías quedarte temporalmente en la casa antigua y ya tener capital disponible para obtener un préstamo inmobiliario barato para la nueva casa. Otro punto a favor: te ahorras una financiación provisional o al menos es baja.

“En las transacciones inmobiliarias privadas, el pago inicial es definitivamente un medio eficaz, porque ambas partes obtienen lo que quieren», afirman los expertos de Inmodoñana. Para que ambas partes contratantes estén seguras, conviene contratar a un notario o un abogado especializado para que redacte un contrato adecuado.

Solución 2: financiación provisional

La financiación provisional es un préstamo a corto plazo que puede utilizar para cubrir una escasez temporal de capital. Este préstamo puente siempre es relevante para la financiación de la construcción si desea financiar una propiedad pero su capital no está disponible actualmente. Por lo tanto, hay que cerrar una brecha: entre el capital que se necesita ahora mismo para la financiación inmobiliaria, pero que sólo estará disponible en un futuro próximo. La financiación provisional, también conocida como préstamo provisional, es una forma especial de financiación de la construcción. Por regla general, se solicita junto con un préstamo inmobiliario a largo plazo. Esto garantiza que el importe del préstamo de la financiación provisional esté disponible en el momento oportuno y pueda utilizarse como capital.

La financiación provisional puede tener sentido, por ejemplo, si una incorporación inesperada a la familia o un traslado a otra ciudad hace necesario comprar una nueva propiedad. Si ya posees una propiedad, podrías utilizarla para financiar la nueva. Sin embargo, si la propiedad antigua no se puede vender tan rápido como se necesita un préstamo inmobiliario, un préstamo puente puede ayudar.

O te gustaría contratar una financiación posterior y esperar un pago de tu seguro de vida. Sin embargo, esto no se producirá hasta dentro de un año. Incluso entonces, la prefinanciación, como también se denomina financiación provisional, es una opción sensata. Lo mismo se aplica si deseas comprar una propiedad pero tu contrato de ahorro para la construcción aún no está listo para tu asignación. La financiación provisional se podrá reembolsar con ayuda del importe del ahorro para la construcción.

Con un pequeño ejemplo, te mostraremos cómo funciona la financiación provisional. Suponiendo que tu casa adosada tenga un valor de propiedad de 250.000 € y la deuda restante pendiente de tu antigua propiedad sea de 80.000 €. Entonces podrás financiar un máximo de 170.000 € con la ayuda de un préstamo provisional. El plazo es válido por 6 meses. Al mismo tiempo, obtienes un préstamo de anualidad a largo plazo de 230.000 €. Dado que tu financiación provisional se valora como capital, recibirás un préstamo inmobiliario con un interés especialmente bajo. Porque quieres comprar una vivienda unifamiliar con un precio de compra de 400.000€.

Durante el plazo sólo pagas los intereses de la financiación provisional. Al mismo tiempo, vencen las cuotas mensuales constantes de tu préstamo de anualidad. Pagarás todo el préstamo provisional cuando esté disponible el importe de la compra de la vivienda y, a partir de ahora, sólo pagarás las cuotas del nuevo préstamo inmobiliario. Si es previsible que vendas tu antigua propiedad en un plazo razonable, la financiación provisional es una buena opción.

Solución 3: Préstamo variable

A diferencia de la financiación de la construcción habitual, un préstamo variable no tiene un tipo de interés fijo. El interés que debe pagar el prestatario se ajusta cada tres meses a los tipos de interés actuales del mercado, por lo que se acuerdan tipos de interés variables. Esto crea el riesgo de que los tipos de interés del mercado aumenten y el préstamo, en última instancia, resulte muy caro para el prestatario.

Si necesitas financiación rápida para comprar una casa de inmediato y estás seguro de que venderás tu antigua casa en los próximos 3 meses, un préstamo variable puede resolver tu crisis de efectivo. Así funciona la financiación:

  • Obtienes dos préstamos al mismo tiempo: préstamo variable y préstamo de anualidad.
  • Utiliza el monto del préstamo del préstamo de anualidad para financiar la nueva casa.
  • Pagarás los dos préstamos durante los próximos 3 meses.
  • Vendes tu antigua propiedad después de dos meses.
  • Puedes utilizar los ingresos de las ventas para liquidar el préstamo variable de una sola vez y luego solo pagar el préstamo de anualidad.

Un préstamo variable es una opción si puedes liquidar el saldo restante de tu préstamo anterior de manera oportuna. Pero recuerda que con un préstamo variable nunca se puede predecir con exactitud cuál será el coste final.

El trasfondo: En los préstamos variables, los tipos de interés de los préstamos se ajustan cada tres meses para reflejar la evolución actual de los tipos de interés. Entonces tu tarifa mensual puede aumentar o disminuir trimestralmente. Básicamente, los costes de un préstamo variable suelen ser incluso mayores que los de una financiación provisional.

Solución 4: intercambio de propiedades

Esta opción es ideal si, por ejemplo, te mudas por motivos laborales, compras una casa en tu nuevo municipio o compras un condominio y vendes tu antigua casa, a pesar de tener un préstamo inmobiliario en curso. En este caso, es posible que puedas transferir el préstamo actual a tu nueva casa. En la jerga técnica esto se conoce como intercambio de propiedades. Por supuesto, el banco tiene que estar de acuerdo.

Por regla general, tu consentimiento está sujeto a las dos siguientes condiciones:

  1. Los valores de las propiedades son similares. La nueva propiedad tiene al menos el mismo valor.
  2. Tú asumes todos los costes administrativos del intercambio de propiedad.

En la práctica, el intercambio de propiedades funciona así:

  • El préstamo actual se transfiere a la nueva propiedad.
  • Se contrata financiación provisional para financiar la nueva casa.
  • La financiación provisional se sustituirá con el producto de la venta de la casa.
  • El “antiguo” préstamo continúa como siempre.
  • La nueva propiedad sirve como garantía.

El intercambio de propiedades es, en principio, una solución rentable. Pero esta solución es más bien la excepción. Los precios inmobiliarios han aumentado significativamente en los últimos años. Por eso normalmente se necesita más crédito para la nueva casa que cuando se adquirió la primera propiedad.

Pago inicial, financiación provisional, préstamo variable o permuta de propiedad: ¿qué tiene más sentido?

Lo ideal es vender tu casa primero y luego utilizar las ganancias para comprarla. Esto te ahorra cualquier forma de financiación provisional. Pero en la práctica esto no siempre es posible.

La segunda opción más barata es probablemente el pago inicial, seguido del intercambio de propiedad. Sin embargo, en ambos casos se necesitan habilidades de negociación y ambas opciones no siempre son viables. Entonces, como solución puente suele estar disponible la clásica financiación provisional o un préstamo variable, siempre y cuando tu propiedad se venda lo antes posible.

La financiación provisional suele ser más barata que un préstamo variable. Otro punto a favor: puedes planificar mejor. En ambos casos, debes mantener el plazo corto para limitar los costos de financiamiento. Por lo tanto, habla con tu asesor bancario o agente neutral para sopesar los beneficios y costes en una comparación directa.

Vender una casa: ¿Qué costes tendré que pagar?

Probablemente estés vendiendo una casa por primera vez en tu vida. No subestimes la preparación, el tiempo y los costes, independientemente de si contratas a un agente inmobiliario o gestionas tú mismo la venta de la casa. Por ejemplo, si un agente vende tu vivienda unifamiliar por 350.000 €, el rango de comisión del agente es aproximadamente entre 10.500 € y 14.500 €.

En resumen:

  • Lo ideal es vender tu casa primero y luego utilizar las ganancias para comprar una nueva.
  • Si todavía estás liquidando un préstamo para tu antigua propiedad, es posible que puedas transferir el préstamo actual a tu nueva casa, también conocido como intercambio de hipoteca o propiedad.
  • Otra opción es, por ejemplo, la financiación provisional. Es ideal cuando la compra y venta de una casa se realiza de forma relativamente simultánea.
  • Si necesitas financiación para comprar una casa de inmediato y estás seguro de que la venta de la casa se realizará rápidamente, un préstamo variable puede resolver tu crisis de efectivo.
  • En el caso de transacciones inmobiliarias privadas, es posible realizar pagos a cuenta, siempre que se garantice la seguridad jurídica.

Comparte

Facebook
Twitter
LinkedIn
Pinterest

Mas articulos

¿Por qué hay que elegir ventanas de PVC?

Las ventanas de PVC son aquellas que están fabricadas con material plástico de gran resistencia y durabilidad y es que, a día de hoy, muchas personas cambian las ventanas de metal por este tipo de

refrigerador

Cómo se elige un buen refrigerador para tu negocio

Si queremos que los ingredientes del restaurante que tenemos en la cocina se encuentren frescos siempre, disponer de un refrigerador es importante, como nos confirman en frimavi.com. Existen muchos modelos distintos, pero cada uno de